Vente immobilière - offre conditionnelle et offre inconditionnelle – promesse d’achat- régime juridique : Pour des conseils adaptés à votre situation, consultez notre page droit civil général.
Le Code civil du Québec définit la vente comme « un contrat par lequel une personne, le vendeur, transfère la propriété d’un bien à une autre personne, l’acheteur, moyennant un prix en argent que cette dernière s’oblige à payer ».
Pour que la vente soit exécutoire, l’entente entre les parties doit être faite de manière libre et éclairée , doit porter sur un bien précis et avoir un prix déterminé. Le cas échéant, les parties peuvent s’être entendues sur des modalités de paiement.
Les circonstances de la vente et l’identité des cocontractants peuvent entraîner l’application de certaines lois particulières telles que la Loi sur la protection du consommateur.
Le présent article a pour objectif de survoler le cas précis de la vente immobilière entre particuliers.
La promesse de vente
Ce sont les articles 1388 à 1397 du Code civil du Québec qui s’appliquent dans le cas d’une promesse de contracter.
Il est important de ne pas confondre « l’offre » et « la promesse ». D’abord, l’offre en elle-même n’entraîne aucune obligation à moins qu’elle ne soit adressée à une personne précise, qui accepte l’offre ou qui indique sans équivoque son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un certain délai. Si c’est le cas, l’offre devient alors une promesse unilatérale.
Ainsi, il existe plusieurs types de promesse de vente :
- La promesse unilatérale : Prenons l’exemple d’une personne qui formule l’offre suivante : « Je propose de vous vendre ma maison pour un montant de 400 000 $, si vous me répondez dans un délai de 3 semaines. » Si le destinataire de l’offre répond : « Je vais y penser et je vous reviens », l’offre se transforme alors en promesse de vente. En effet, en acceptant de considérer l’offre, le destinataire comprend que le propriétaire de la maison promet de lui vendre celle-ci s’il décide d’aller de l’avant avec l’achat dans le délai imparti.
- La promesse bilatérale : Lorsque le destinataire de l’offre l’accepte dans le délai imparti, la promesse unilatérale se transforme en promesse bilatérale. Les parties conviennent alors de conclure un contrat ultérieurement, à moins qu’elles ne décident de le conclure immédiatement L’offre conditionnelle
Une offre est dite conditionnelle lorsque sa réalisation dépend d’un événement futur et incertain. Elle peut donc être suspendue jusqu’à ce que cet événement se produise ou que l’on soit certain qu’il ne se produira pas. À l’inverse, une offre est considérée comme inconditionnelle lorsqu’elle n’est pas soumise à un événement ou à une autre condition. En matière immobilière, il est très fréquent de voir des offres d’achats comportant notamment les clauses suivantes :
- Offre d’achat conditionnelle à l’inspection. En cas de problèmes majeurs décelés, l’acheteur pourra négocier le prix à la baisse, demander au vendeur d’effectuer des travaux ou encore annuler l’offre d’achat.
- Offre d’achat conditionnelle au financement, c’est-à-dire l’engagement hypothécaire de la part de l’institution financière de l’acheteur. Si l’acheteur n’est pas en mesure d’obtenir le financement pour l’achat, l’offre deviendra alors caduque. Ainsi, comme expliqué ci-haut, si les conditions sont respectées et que l’offre d’achat est acceptée par le vendeur, les parties se retrouvent alors dans une situation de promesse bilatérale.
Les particularités de la vente d’immeubles à usage d’habitation
Lorsqu’un constructeur ou un promoteur immobilier vend un immeuble à usage d’habitation, bâti ou à bâtir, à une personne physique souhaitant l’occuper elle-même, la vente doit être précédée d’un contrat préliminaire dans lequel cette personne s’engage à acheter l’immeuble.
Le contrat préliminaire doit contenir une stipulation par laquelle le promettant acheteur peut, dans les 10 jours de l’acte, se rétracter de la promesse.. Ce droit est également appelé « faculté de dédit ». Le contrat peut prévoir une indemnité dans ce cas. L’indemnité ne peut dépasser 0,5 % du prix de vente.
Le contrat préliminaire doit contenir :
- Les nom et adresse du vendeur et du promettant acheteur ;
- Les ouvrages à réaliser ;
- Le prix de vente ;
- La date de délivrance ;
- Les droits réels qui grèvent l’immeuble ;
- Les informations utiles relatives aux caractéristiques de l’immeuble ;
- Les modalités de la révision, si le prix est révisable. Si l’acheteur subit un préjudice sérieux du fait que la vente d’un immeuble à usage d’habitation n’a pas été précédée du contrat préliminaire ou que celle-ci comporte des erreurs ou des lacunes, il peut demander la nullité de la vente et des dommages-intérêts ou maintenir le contrat et demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts auxquels il aurait eu droit. Cette action doit être intentée dans les 90 jours suivant la vente.
Les recours en cas d’inexécution de la promesse de vente
Si une promesse de vente n’est pas respectée par l’une ou l’autre des parties au contrat, la partie qui souhaite mener la promesse à terme peut intenter une action en passation de titre. Il s’agit d’une forme d’exécution forcée en nature puisque cela forcera le vendeur à vendre son immeuble ou l’acheteur à l’acquérir. Ceux-ci seront alors contraints de signer un acte de vente conforme aux termes et conditions de la promesse.
Pour ce faire, les parties doivent s’être entendues sur tous les éléments de la promesse.
Il est également possible de demander au tribunal un droit d’exécution par équivalent, c’est-à-dire par une action en dommages-intérêts.
Ces types de recours se prescrivent par trois (3) ans.
Avis : Chaque cas est un cas d’espèce. Le présent article ne constitue pas un avis ou un conseil juridique et ne reflète pas le droit applicable de manière exhaustive. Pour toute question juridique et pour avoir un conseil personnalisé à votre situation, veuillez communiquer avec notre équipe afin de prendre rendez-vous avec l’un de nos avocats.